Kun suomalainen osakeyhtiö omistaa Virossa sijaitsevan kiinteistön, kiinteistöstä saadut vuokratulot ja myyntivoitot voivat olla veronalaisia sekä Virossa että Suomessa.
Suomen ja Viron välisen verosopimuksen mukaan Virolla on oikeus verottaa alueellaan sijaitsevasta kiinteästä omaisuudesta saatavia tuloja. Suomalainen osakeyhtiö on kuitenkin Suomessa yleisesti verovelvollinen maailmanlaajuisista tuloistaan.
Virossa myös huoneisto (korteriomand) katsotaan lähtökohtaisesti kiinteäksi omaisuudeksi. Toisin kuin Suomessa, jossa asunto-osakeyhtiön osakkeet ovat irtainta omaisuutta, Virossa huoneisto-omistus perustuu yleensä kiinteistörekisteriin merkittyyn omistusoikeuteen. Tässä artikkelissa kiinteistöllä tarkoitetaan myös tällaista Virossa sijaitsevaa huoneistoa.
Vuokratulojen verotus
Virossa sijaitsevasta kiinteistöstä saadut vuokratulot ovat lähtökohtaisesti veronalaisia Virossa. Kun suomalaisella osakeyhtiöllä ei ole Virossa kiinteää toimipaikkaa, vuokratuloista voidaan periä 22 prosentin tulovero bruttovuokrasta. Suomessa vuokratulo verotetaan osakeyhtiön tulona 20 prosentin yhteisöverokannalla. Suomessa tulosta voidaan vähentää verotuksessa hyväksyttävät kulut, kuten hoitokulut, korjaukset, lainojen korot ja mahdolliset poistot.
Virossa maksettu tulovero hyvitetään Suomen verotuksessa. Hyvitys voi kuitenkin olla enintään kyseiseen ulkomaantuloon kohdistuvan Suomen veron suuruinen. Tästä syystä osa Viron verosta voi jäädä hyvittämättä, erityisesti silloin, kun Virossa verotetaan bruttovuokraa mutta Suomessa verotettavaa nettotuloa.
Kiinteistön myyntivoiton verotus
Suomen ja Viron välisen verosopimuksen mukaan Virolla on oikeus verottaa Virossa sijaitsevan kiinteistön luovutusvoittoa. Kun suomalainen osakeyhtiö myy Virossa sijaitsevan kiinteistön, luovutusvoittoa verotetaan Virossa lähtökohtaisesti 22 prosentin verokannalla ja Suomessa 20 prosentin yhteisöverokannalla. Virossa maksettu vero hyvitetään Suomen verosta säädettyyn enimmäismäärään asti. Seuraavassa esimerkkilaskelma:
| Erä | Euroa |
| Kiinteistön myyntihinta | 300 000 € |
| Hankintameno ja myyntikulut | 210 000 € |
| Myyntivoitto | 90 000 € |
| Viron tulovero 22 % | 19 800 € |
| Suomen laskennallinen vero 20 % | 18 000 € |
| Suomessa hyvitettävä Viron vero | 18 000 € |
| Suomeen maksettava lisävero | 0 € |
Esimerkissä kokonaisveroksi muodostuu 19 800 euroa eli 22 prosenttia myyntivoitosta. Laskelma edellyttää, että verotettava luovutusvoitto on molemmissa maissa sama eikä hyvitystä rajoittavia muita tekijöitä ole.
Viron V1-ilmoitus ja verotuksen ajoittuminen
Suomalainen osakeyhtiö ilmoittaa Virossa sijaitsevan kiinteistön luovutusvoiton Viron verohallinnolle V1-lomakkeella. V1-ilmoituksella ilmoitetaan muun muassa myyntihinta, hankintameno ja hyväksyttävät myyntikulut. Näiden perusteella lasketaan Virossa maksettava tulovero. V1-ilmoitus annetaan lähtökohtaisesti viimeistään myyntivuotta seuraavan vuoden 30.4., ja vero maksetaan viimeistään 1.10. samana vuonna.
Jos kiinteistö myydään vuonna 2026:
- Myyntivoitto verotetaan Suomessa verovuonna 2026.
- Viron V1-ilmoitus annetaan viimeistään 30.4.2027.
- Viron tulovero maksetaan viimeistään 1.10.2027.
- Viron veron hyvitys kohdistetaan Suomen verovuoteen 2026.
Viron veroa ei tarvitse maksaa myyntivuoden aikana, jotta hyvitys voidaan kohdistaa samaan verovuoteen Suomessa. Ulkomaisen veron hyvitystä vaaditaan Suomessa lomakkeella 70. V1-ilmoitus, Viron verohallinnon maksutiedot ja veron maksutosite toimivat hyvitysvaatimuksen selvityksenä.
Jos Viron vero maksetaan vasta Suomen verotuksen päättymisen jälkeen, hyvitystä voidaan hakea oikaisuvaatimuksella alkuperäiselle verovuodelle.
Aikaisempien vuosien tappioiden vaikutus
Suomalaisen osakeyhtiön aikaisemmilta vuosilta vahvistetut tappiot voivat estää Virossa maksetun tuloveron hyvittämisen Suomessa. Seuraavassa esimerkkilaskelma:
| Erä | Euroa |
| Virolaisen kiinteistön myyntivoitto | 90 000 € |
| Aikaisempien vuosien vahvistetut tappiot | −120 000 € |
| Suomessa verotettava tulo | 0 € |
| Suomen yhteisövero | 0 € |
| Virossa maksettava tulovero | 19 800 € |
| Suomessa hyvitettävä vero | 0 € |
Koska Suomessa ei tappioiden vähentämisen jälkeen synny verotettavaa tuloa, Viron veroa ei voida hyvittää kyseisenä verovuonna. Käyttämätön ulkomaisen veron hyvitys voidaan kuitenkin siirtää viidelle seuraavalle verovuodelle.
Jos käyttämätön hyvitys syntyy vuodelta 2026, sitä voidaan hyödyntää lähtökohtaisesti vuosina 2027–2031, jos yhtiölle syntyy Suomessa verotettavaa ulkomaantuloa ja hyvityksen muut edellytykset täyttyvät. Pelkästään Suomesta saatu verotettava tulo ei riitä käyttämättömän ulkomaisen veron hyvittämiseen. Jos hyvitystä ei voida käyttää viiden seuraavan verovuoden aikana, Viron vero voi jäädä lopullisesti hyvittämättä Suomessa.
Yhteenveto
Suomalaisen osakeyhtiön Virossa sijaitsevan kiinteistön tai huoneiston verotuksessa keskeistä on seuraava:
- Vuokratulot: Virossa lähtökohtaisesti 22 prosentin vero, mahdollisesti bruttovuokrasta, ja Suomessa 20 prosentin yhteisövero nettotulosta.
- Myyntivoitto: Virossa lähtökohtaisesti 22 prosentin vero ja Suomessa 20 prosentin yhteisövero. Viron vero hyvitetään Suomen verotuksessa hyvityksen enimmäismäärään asti.
- V1-ilmoitus: Kiinteistön myyntivoitto ilmoitetaan Virossa V1-lomakkeella myyntivuotta seuraavana vuonna.
- Lomake 70: Viron tuloveron hyvitystä vaaditaan Suomessa sille verovuodelle, jolloin vastaava tulo on verotettu.
- Aikaisemmat tappiot: Jos Suomessa ei synny verotettavaa tuloa, Viron veroa ei voida hyvittää kyseisenä vuonna. Käyttämätön hyvitys voidaan tietyin edellytyksin siirtää viidelle seuraavalle verovuodelle.
Keskeinen verotuksellinen riski liittyy tilanteisiin, joissa Virossa maksettua tuloveroa ei voida kokonaan hyvittää Suomessa. Näin voi käydä esimerkiksi vuokratulojen erilaisen veropohjan tai Suomessa vahvistettujen aikaisempien tappioiden vuoksi. Ulkomaisen veron hyvitystä on vaadittava jo alkuperäiseltä tulon verovuodelta, vaikka yhtiöllä ei olisi kyseisenä vuonna Suomessa maksettavaa veroa. Mahdollista käyttämätöntä hyvitystä vaaditaan erikseen hyödynnettäväksi myöhempinä verovuosina.
Tärkeä käytännön huomio: jos Viron vero maksetaan vasta vuonna 2027, lomakkeen 70 täyttämisessä on huomioitava, että lopullisen veron hyvittäminen edellyttää sen maksamista ja maksusta annettavaa selvitystä.