Kui Soome aktsiaseltsile kuulub Eestis asuv kinnisasi, võidakse sellelt saadavat üüritulu ja võõrandamisest saadud kasu maksustada nii Eestis kui ka Soomes.
Soome ja Eesti vahelise maksulepingu kohaselt on Eestil õigus maksustada tema territooriumil asuvast kinnisvarast saadavat tulu. Soome aktsiaseltsil on aga Soomes üldine maksukohustus ning maksustab seal oma ülemaailmset tulu.
Eestis käsitatakse ka korteriomandit kinnisvarana. Erinevalt Soomest, kus elamuaktsiaseltsi aktsiad on vallasvara, põhineb korteri omamine Eestis tavaliselt kinnistusraamatusse kantud omandiõigusel.
Käesolevas artiklis hõlmab mõiste „kinnisasi“ ka sellist Eestis asuvat korteriomandit.
Üüritulu maksustamine
Eestis asuvalt kinnisasjalt saadud üüritulu on üldjuhul Eestis maksustatav. Kui Soome aktsiaseltsil ei ole Eestis püsivat tegevuskohta, võidakse üüritulult kinni pidada tulumaksu 22% üüritulu brutosummast.
Soomes maksustatakse üüritulu aktsiaseltsi tuluna äriühingu tulumaksumääraga 20%. Soomes võib tulust maha arvata maksustamisel lubatud kulud, näiteks halduskulud, remondikulud, laenuintressid, ja varade kulum.
Eestis tasutud tulumaks arvatakse Soomes tasumisele kuuluvast maksust maha. Mahaarvatav summa ei või siiski ületada vastavale välisriigist saadud tulule omistatavat Soome maksu. Seetõttu võib osa Eesti tulumaksust jääda maha arvamata, eelkõige juhul, kui Eestis maksustatakse üüritulu brutosummat, Soomes aga maksustatavat netotulu.
Kinnisasja võõrandamisest saadud kasu maksustamine
Soome ja Eesti vahelise maksulepingu kohaselt on Eestil õigus maksustada Eestis asuva kinnisasja võõrandamisest saadud kasu.
Kui Soome aktsiaselts müüb Eestis asuva kinnisasja, maksustatakse võõrandamisest saadud kasu Eestis üldjuhul 22% maksumääraga ja Soomes äriühingu tulumaksumääraga 20%.
Eestis tasutud maks arvestatakse Soome maksust maha seaduses sätestatud ülemmäära ulatuses.
Näide
| Kirje | Eurot |
| Kinnisasja müügihind | 300 000 € |
| Soetamismaksumus ja müügikulud | 210 000 € |
| Müügist saadud kasu | 90 000 € |
| Eesti tulumaks 22% | 19 800 € |
| Soome arvestuslik maks 20% | 18 000 € |
| Soomes maha arvatav Eesti maks | 18 000 € |
| Soomes tasumisele kuuluv täiendav maks | 0 € |
Näites on maksu kogusumma 19 800 eurot ehk 22% müügist saadud kasust. Arvutus eeldab, et maksustatav müügikasum on mõlemas riigis sama ning puuduvad muud maksukrediidi kasutamist piiravad asjaolud.
Eesti vorm V1 ja maksustamise ajastus
Soome aktsiaselts deklareerib Eestis asuva kinnisasja võõrandamisest saadud kasu Eesti Maksu- ja Tolliametile vormil V1.
Vormil V1 märgitakse muu hulgas müügihind, soetamismaksumus ja lubatud müügikulud. Nende andmete põhjal arvutatakse Eestis tasumisele kuuluv tulumaks.
Vorm V1 esitatakse hiljemalt müügiaastale järgneva aasta 30. aprilliks ning maks tasutakse sama aasta 1. oktoobriks.
Kui kinnisasi müüakse 2026. aastal:
- Müügist saadud kasu maksustatakse Soomes 2026. maksustamisaastal.
- Eesti vorm V1 esitatakse hiljemalt 30.04.2027.
- Eesti tulumaks tasutakse hiljemalt 01.10.2027.
- Eesti tulumaksu mahaarvamine seotakse Soomes 2026. maksustamisaastaga.
Eesti maksu ei pea tasuma müügiaasta jooksul, et seda saaks Soomes sama maksustamisaasta maksust maha arvata.
Välisriigis tasutud maksu mahaarvamist taotletakse Soomes vormil 70. Mahaarvamise taotlust tõendavad vorm V1, Eesti Maksu- ja Tolliameti makseandmed ning maksu tasumist tõendav dokument.
Kui Eesti maks tasutakse alles pärast Soome maksustamismenetluse lõppemist, võib taotleda maksu mahaarvamist maksustamisaasta kohta väljastatud esialgse maksustamisotsuse muutmise teel.
Varasemate aastate kahjumi mõju Soomes
Soome aktsiaseltsi varasemate aastate kinnitatud maksukahjumid võivad takistada Eestis tasutud tulumaksu mahaarvamist Soomes.
Näide
| Kirje | Eurot |
| Eestis asuva kinnisasja müügist saadud kasu | 90 000 € |
| Varasemate aastate kinnitatud maksukahjum | −120 000 € |
| Soomes maksustatav tulu | 0 € |
| Soome äriühingu tulumaks | 0 € |
| Eestis tasumisele kuuluv tulumaks | 19 800 € |
| Soomes maha arvatav maks | 0 € |
Kuna pärast kahjumi mahaarvamist ei teki Soomes maksustatavat tulu, ei saa Eesti maksu sellel maksustamisaastal maha arvata.
Välisriigi kasutamata maksu arvestust võib siiski üle kanda viiele järgmisele maksustamisaastale.
Kui kasutamata maksukrediit tekib 2026. aasta eest, saab seda üldjuhul kasutada aastatel 2027–2031, kui äriühingul tekib Soomes maksustatavat välisriigist saadud tulu ja muud mahaarvamise tingimused on täidetud.
Ainuüksi Soomest saadud maksustatavast tulust ei piisa välisriigi kasutamata maksu mahaarvamiseks.
Kui maksukrediiti ei saa kasutada viie järgmise maksustamisaasta jooksul, võib Eesti maks jääda Soomes lõplikult maha arvamata.
Kokkuvõte
Soome aktsiaseltsile kuuluva Eestis asuva kinnisasja või korteriomandi maksustamisel on oluline järgmine:
- Üüritulu: Eestis üldjuhul 22% tulumaks üüritulu brutosummalt ning Soomes äriühingu tulumaks 20% netotulult;
- Võõrandamisest saadud kasu: Eestis 22% tulumaks ja Soomes 20% äriühingu tulumaks. Eesti maks arvestatakse Soome maksust maha lubatud ülemmäära ulatuses;
- Vorm V1: kinnisasja võõrandamisest saadud kasu deklareeritakse Eestis vormil V1 müügiaastale järgneval aastal;
- Vorm 70: Eesti tulumaksu mahaarvamist taotletakse Soomes selle maksustamisaasta kohta, mil vastav tulu maksustati;
- Varasem kahjum: kui Soomes ei teki maksustatavat tulu, ei saa Eesti maksu vastaval aastal maha arvata. Kasutamata maksukrediiti võib teatud tingimustel üle kanda viiele järgmisele maksustamisaastale.
Peamine maksurisk tekib olukorras, kus Eestis tasutud tulumaksu ei saa Soomes täielikult maha arvata. See võib juhtuda näiteks üüritulu erineva maksubaasi või Soomes varasemate aastate eest kinnitatud maksukahjumi tõttu.
Välisriigi maksu mahaarvamist tuleb taotleda juba tulu algse maksustamisaasta kohta, isegi kui äriühingul ei ole sel aastal Soomes tasumisele kuuluvat maksu. Võimaliku kasutamata maksukrediidi kasutamist hilisematel maksustamisaastatel tuleb eraldi taotleda.
Oluline praktiline märkus: kui Eesti maks tasutakse alles 2027. aastal, tuleb Soomes vormi 70 täitmisel arvestada, et lõpliku maksu mahaarvamise eelduseks on maksu tasumine ja selle kohta tõendi esitamine.